Indexmietvertrag: Definition, Nutzen, Anwendung

Indexmiete und Staffelmiete unterscheiden sich maßgeblich darin, dass die Erhöhung des Mietpreises bei einem Staffelmietvertrag im Vorfeld genau festgelegt ist. Bei der Indexmiete orientiert sie sich am Preisindex, der unterschiedlich ausfallen kann und nicht genau vorhersagbar ist. Eine Kombination aus Staffelmiete und Indexmiete in einem Vertrag ist zwar grundsätzlich zulässig, aber nur dann, wenn sich die Erhöhungstatbestände nicht überschneiden. Die Kalkulation der Indexmiete erfordert im Wesentlichen zwei Werte. Dies ist zum einen der Indexwert beim Abschluss des Mietvertrages oder der letzten Mieterhöhung sowie zum anderen der aktuelle Indexwert. Die Berechnung der Indexmiete erfolgt, indem der neue und der alte Indexwert dividiert und mit dem Wert Hundert multipliziert werden, vom Ergebnis wird der Wert Hundert wiederum abgezogen. Ein Beispiel für die Indexmiete, wenn die bisherige Miete 720 Euro betrug, der alte Preisindex bei Vertragsabschluss bei 107,2 und der neue bei 108,6 liegt, kann demnach folgendermaßen aussehen: (108,6 / 107,2 x 100) – 100. Diese Formel ergibt eine prozentuale Preissteigerung in Höhe von 1,31 %. Die um diesen Prozentsatz erhöhte Miete liegt demnach bei 729,43 €. Sinnvoll ist es, ein Muster für einen Indexmietvertrag zu Rate zu ziehen, in dem die Berechnungsformel bereits festgelegt ist. Vorlagen hierfür finden Sie schnell und unkompliziert im Internet.

Indexmietvertrage bieten Vermietern die Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen, denn der Gesetzgeber hat die Indexmiete von der Mietpreisdeckelung ausgenommen. Diese gilt ausschließlich bei der Neuvermittlung von Immobilien. Ausschlaggebend ist, dass die Miete, die im Mietvertrag bei der Indexmiete vereinbart wurde, unterhalb der Mietpreisbremse liegt. Dies schafft einen sogenannten Bestandsschutz für Vermieter, in dessen Rahmen bei Mieterhöhungen die Mietpreisbremse nicht berücksichtigt werden muss und die Miete auch oberhalb des Betrags der Mietpreisbremse liegen darf. Das ist für Vermieter gerade in Zeiten der steigenden Geldentwertung eine Option, um die Einnahmen an die Inflationsrate anzupassen, auch wenn für den Wohnort eine Mietpreisbremse festgelegt wurde.

Der prinzipielle Vorteil dieser Variante eines Mietvertrages liegt darin, dass Sie als Vermieter die im Rahmen der Indexvereinbarung festgelegten Mietsteigerungen auch dann vornehmen können, wenn die Miete bereits auf dem ortsüblichen Mietniveau liegt oder diese sogar schon überschritten hat. Die Indexmiete schafft zudem ein gewisses Maß an Planungssicherheit, da Sie allgemeine Preissteigerungen durch die Anpassung der Mieteinkünfte besser auffangen können. Je nachdem, wie sich der Mietmarkt entwickelt, können diese Vorteile allerdings auch zu Nachteilen werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die ortsübliche Miethöhe stärker steigt als das Inflationsniveau. Dies kann mit der Indexmiete nicht aufgefangen werden. Sollten die Lebenshaltungskosten sinken, hat ein Mieter zudem Anspruch auf eine Senkung der Miete. Ein weiterer Nachteil: Kostenaufwändige Sanierungs- oder Instandsetzungsarbeiten, dürfen im Rahmen der Indexmiete bei Wohnraum nicht in die Miete einkalkuliert werden. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist demnach ausgeschlossen, es sei denn, die Modernisierung erfolgt aufgrund von gesetzlichen Vorgaben.