Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht

Wird Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht versehen, bedeutet dies, dass ein einzelner Eigentümer exklusive Befugnisse in Bezug auf die Nutzung der entsprechenden Sondernutzungsfläche aufweist. Er darf diese Fläche somit unter Ausschluss der übrigen Eigentümer alleine nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist jedoch ausdrücklich ohne ein Recht auf die Vornahme baulicher Veränderungen erteilt, sofern dies nicht ausdrücklich per Vereinbarung gestattet wurde. Das Recht wird mit der Erstellung der Teilungserklärung begründet. Es ist auch möglich, eine nachträgliche Begründung eines Sondernutzungsrechts zu bestimmen, sofern alle Miteigentümer zustimmen.

Beispiele für das Sondernutzungsrecht sind zum Beispiel die alleinige Nutzung eines Gartens, eines Kellers oder eines Stellplatzes für den eigenen PKW. Auch Dachböden oder Terrassen können mit diesem speziellen Nutzungsrecht versehen sein. Die Begründung des Rechtes erfolgt über eine Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer. Es ist zudem möglich, das Recht ins Grundbuch eintragen zu lassen. Die Grundbucheintragung ist empfehlenswert, da in diesem Fall bei einem Verkauf der Wohnung auch das dazugehörige Sondernutzungsrecht übertragen wird und somit auch für künftige Eigentümer der Immobilie gilt.

Der wesentliche Unterschied zwischen dem Sondernutzungsrecht und Sondereigentum betrifft vor allem das Eigentum, denn beim Nutzungsrecht gehört die genutzte Fläche weiterhin der Eigentümergemeinschaft, während ein Käufer beim Sondereigentum den Rechtsanspruch auf eine ihm alleine gehörende Fläche, zum Beispiel einen Keller, erhält. Das Nutzungsrecht wird üblicherweise in Bezug auf Flächen oder Gegenstände eingeräumt, bei denen eine Deklarierung als Sondereigentum nicht möglich ist. Beim Sondereigentum ist eine bauliche Veränderung gestattet und zulässig, während dies beim Nutzungsrecht nicht der Fall ist. Man kann das Sondernutzungsrecht in Sondereigentum umwandeln, sofern etwa nicht benötigte Räume des Gemeinschaftseigentums als Sondereigentum genutzt werden, es gibt jedoch einige Formalitäten zu beachten. So ist dies nicht für jeden Raum möglich, dazu ist eine Einigung der Eigentümer in Form einer Auflassung notwendig.

Die berechtigte Person darf die Sondernutzungsfläche prinzipiell alleine und ohne Beteiligung der anderen Miteigentümer verwenden. Dies gilt aber nur, sofern er keine baulichen Veränderungen an der Fläche vornimmt, beispielsweise, wenn ein Gartenzaun oder eine Mauer um einen Garten mit Sondernutzungsrecht errichtet werden soll. Vorübergehende Veränderungen wie etwa ein Sandkasten und andere Spielgeräte für Kinder sind jedoch zulässig. Erträge aus der Sondernutzungsfläche stehen dem Berechtigten zu. So ist es rechtens, einen Stellplatz mit Sondernutzungsrecht an dritte Personen zu vermieten und die Erlöse für sich zu behalten.

Wird das Recht überschritten, können die Miteigentümer eine Unterlassung verlangen. Dafür darf der Berechtigte eine Entschädigung verlangen, wenn er an der Ausübung seines Rechts gehindert wird, etwa, wenn die Garten- oder Kellerfläche unberechtigterweise von anderen Eigentümern genutzt wird. Zu den häufig in der Vereinbarung bestimmten Pflichten, die der Sondernutzungsberechtigte übernimmt, gehören außerdem die Instandhaltung, Reparatur, Bewirtschaftung und Reinigung der Sondernutzungsfläche. Wer eine Immobilie und das dazugehörige Sondernutzungsrecht verkaufen möchte, muss darauf achten, dass der Verkauf von Sondereigentum und -nutzungsrecht nur zusammen möglich ist. Das Nutzungsrecht kann nicht losgelöst vom Sondereigentum veräußert werden.