Ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Regelungen bezüglich der Versammlung von Eigentümern finden sich im Wohnungseigentumsgesetz 2020, kurz WEG. Demnach muss der Verwalter eines Wohneigentums mindestens einmal pro Jahr die Versammlung einberufen. Sie bildet im Rahmen der Selbstverwaltung ein wichtiges Organ, in dem Beschlüsse und Entscheidungen der Wohnungseigentümer auf demokratischem Wege getroffen werden. Die Versammlung findet in der Regel persönlich statt, im Zuge der Corona-Pandemie werden jedoch immer häufiger virtuelle Eigentümerversammlungen abgehalten und sind gemäß WEG-Reform 2020 auch zulässig.

Bei einer Wohneigentümerversammlung, kurz WEG-Versammlung, werden sämtliche Themen besprochen, die für die Verwaltung und den Unterhalt der Immobilie von Bedeutung sind. Zu den auf solchen Zusammenkünften regelmäßig besprochenen Sachverhalten gehört die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Unter bestimmten Bedingungen ist es auch möglich, die Eigentümerversammlung ohne Verwalter abzuhalten, etwa, wenn die Einberufung einvernehmlich erfolgt. In der Versammlung werden unter anderem der Entwurf eines Wirtschaftsplans für das nächste Jahr, Entscheidungen über anstehende Reparatur- und Instandsetzungsvorhaben und die Jahresabrechnung des Hausgeldes diskutiert und entschieden. Auch die Anpassung der Instandhaltungsrücklage für die Zukunft zählt zu den Themen der Versammlung. Darüber hinaus werden im Rahmen der Zusammenkunft alle wesentlichen Punkte der Hausordnung festgelegt. Wohnungseigentümer können im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung außerdem einen Verwaltungsbeirat wählen oder Beschlüsse über Sonderumlagen treffen, die erforderlich sein können, wenn der Finanzbedarf der Immobilie nicht gedeckt ist. Im Zuge der WEG-Reform 2020 wurden einige wesentliche Änderungen zur WEG-Versammlung und deren Beschlussfassung eingeführt. So wurde die Möglichkeit geschaffen, eine digitale Eigentümerversammlung abzuhalten, sofern persönliche Treffen nicht stattfinden können oder dürfen.

Die Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung spricht der Verwalter aus. Sie erfolgt schriftlich und wird allen Eigentümern mindestens drei Wochen vor dem angesetzten Termin zugesendet. Die Frist dient dazu, eine ausreichende Zeit für die Vorbereitung auf die zu besprechenden Themen zu gewährleisten und die Möglichkeit einzuräumen, Themen- und Beschlussvorschläge für Eigentümerversammlungen oder nachträgliche Tagesordnungspunkte einzureichen. Es ist jedoch möglich, im Rahmen eines Verwaltervertrags oder anderer Vereinbaren davon abweichende Einladungsfristen festzulegen, wenn alle Eigentümer zustimmen. Die Zustellung erfolgt per Post, Fax oder E-Mail. Ausschlaggebend für den Fristbeginn ist der Zugang der Einladung, nicht das Datum des Versands. Bei Einladungen in Briefform ist somit der Postweg mit einzukalkulieren, auch werden Samstage sowie Sonn- und Feiertage nicht mitgezählt.

Bei zeitdringlichen Angelegenheiten, die einer schnellen Klärung bedürfen, besteht die Option, kurzfristig eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Sie findet außerhalb des regelmäßigen Turnus der ordentlichen Versammlungen statt. Die Notwendigkeit einer solchen außerordentlichen Versammlung kann sich beispielsweise ergeben, wenn umgehend Sanierungsmaßnahmen am Gebäude durchzuführen sind, um Schäden zu vermeiden. Überdies kann eine außerordentliche Eigentümerversammlung bei einem Verwalterwechsel einberufen werden. Die Einberufung erfolgt entweder durch den Verwalter, oder, falls dieser sich weigert, durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertretung. Zu den Voraussetzungen für die außerordentliche Versammlung gehört, dass die Einladung allen Eigentümern schriftlich vorliegt und dass mindestens die Hälfte der Eigentümer teilnehmen. Hierbei gilt das Wertprinzip, sodass die Hälfte der Miteigentumsanteile vorhanden sein muss.

Bei der Abstimmung im Rahmen einer WEG-Versammlung gilt gemäß WEG das Kopfprinzip. Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme, auch dann, wenn er das Eigentum an mehreren Wohnungen im Haus aufweist. Es ist allerdings, wenn die WEG zustimmt, auch möglich, das Objektprinzip gelten zu lassen, bei dem die Anzahl der Wohnungen ausschlaggebend ist. Weist eine Wohnung mehrere Eigentümer auf, besitzen diese ebenfalls zusammen nur eine Stimme. Sie müssen daher einvernehmlich handeln und entscheiden. Beschlüsse können getroffen werden, wenn durch die Teilnehmer mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten wird.