Kann eine Wohnung steuerfrei verkauft werden?
Ob Sie Ihre Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen können, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Die wichtigsten Aspekte in Bezug auf die Spekulationsfrist beim Wohnungsverkauf und Antworten auf Fragen wie “Wann wird die Spekulationssteuer fällig?” und andere wichtige Themen zur Steuerpflicht beim Immobilienverkauf klären wir in diesem Artikel.
Spekulationsfrist bei Wohnungsverkauf
Immobilien bilden lukrative und renditestarke Investitionsobjekte, die oftmals im Laufe der Zeit eine beachtliche Wertsteigerung erfahren. Dies machen sich viele Käufer zunutze, indem sie das Objekt nach einer gewissen Zeit wieder veräußern und durch die Mehreinnahmen einen Gewinn verbuchen. Beim Verkauf von Wohneigentum nach weniger als 10 Jahren ist allerdings eine Spekulationssteuer zu entrichten. Dieser Zeitraum wird als Spekulationsfrist bezeichnet. Möchten Sie also beispielsweise eine Eigentumswohnung nach 3 Jahren verkaufen, sollten Sie dies bei Ihrer Kalkulation berücksichtigen. Haben Sie vor, die Immobilie nach mehr als 10 Jahren zu veräußern, ist der Gewinn hingegen steuerfrei. Die Frist beginnt mit dem Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Dies gilt auch bezüglich der Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien, für die das Kaufdatum seitens des Erblassers als Starttermin für die Spekulationsfrist fungiert. Bei der Frage “wann kann eine Wohnung steuerfrei verkauft werden?” sind darüber hinaus verschiedene Faktoren mit einzukalkulieren.
Steuer bei Verkauf: Sonderregelung Selbstnutzer
Um Steuern beim Wohnungsverkauf zu sparen und die Eigentumswohnung steuerfrei zu verkaufen, müssen Sie nicht immer den Zeitraum der Spekulationsfrist beim Wohnungsverkauf abwarten. Für Immobilien, die Sie selbst bewohnt haben, bestehen hier Ausnahmeregelungen. Wird nachgewiesen, dass die Wohnung in den vergangenen beiden Jahren sowie im aktuellen Verkaufsjahr durchgängig durch die verkaufende Person selbst genutzt wurde, ist es möglich, die eigengenutzte Wohnung steuerfrei zu verkaufen. Hierbei gelten die sogenannten Randjahre. Das bedeutet: Wenn Sie eine Immobilie zum 31. Dezember 2019 bezogen haben, können Sie bereits ab Januar 2021 die eigengenutzte Wohnung steuerfrei verkaufen. Auch können Sie die Eigennutzung auf die eigenen Kinder übertragen. Allerdings müssen diese dann drei Jahre durchgängig in der Wohnung leben und während dieser Zeit Kindergeld beziehen. Ist dies der Fall, besteht die Option, die Eigentumswohnung nach 3 Jahren zu verkaufen und die Gewinnsteuer beim Wohnungsverkauf einzusparen. Zu beachten ist die Spekulationssteuer bei Teilvermietung. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, bei dem ein Teil der Wohnungen vermietet wird, müssen für diese anteilig Spekulationssteuern entrichtet werden. Lediglich für den Verkauf der eigengenutzten Wohnung entfallen sie.
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Höhe der Spekulationssteuer bei Wohnungsverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie ist vor allem folgende Frage zu klären: Wie viele Steuern fallen beim Wohnungsverkauf an? Um die Spekulationssteuer zu berechnen, wird einerseits der Gewinn durch den Verkauf einbezogen. Dazu ist der persönliche Steuersatz laut Ihrer Einkommensteuererklärung zu beachten. Abzugsfähig sind außerdem Kosten, die beispielsweise durch Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten anfallen und Ihre eigenen Anschaffungskosten. Möchten Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung nach 5 Jahren zum Preis von 300.000 Euro verkaufen, fallen hierbei 10.000 Euro Reparatur- und Wartungskosten an. Betrugen die Anschaffungskosten für das Objekt 250.000 Euro, ergibt sich ein Gewinn von 40.000 Euro. Die Spekulationssteuer berechnen Sie nun mithilfe des persönlichen Steuersatzes. Liegt dieser laut Einkommensteuerbescheinigung etwa bei 40 Prozent, beträgt die Gewinnsteuer bei dem Wohnungsverkauf 16.000 Euro.
Sonderfall: Verkauf mehrerer Immobilien
Möchten Sie eine Wohnung nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, ist dies aufgrund der endenden Spekulationsfrist in der Regel problemlos möglich. Eigentümer mit mehreren Immobilien stellen sich in diesem Zusammenhang häufig die Frage “wie viele Wohnungen kann ich steuerfrei verkaufen?”. Hierbei sind allerdings einige gesetzliche Regelungen zu beachten, die Sie als Privatperson kennen sollten, um zu vermeiden, als gewerblicher Verkäufer eingestuft zu werden. So ist möglich, bis zu zwei Wohnungen nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen. Kommt es jedoch zum Verkauf einer dritten Immobilie, kann eine rückwirkende Besteuerung der ersten beiden Verkaufsgewinne eintreten. Private Verkäufer sollten diese sogenannte Drei-Objekt-Grenze daher immer im Blick behalten, um zu vermeiden, Steuern beim Wohnungsverkauf zahlen zu müssen.
Die Spekulationssteuer für Wohnungen ist beim Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren zu entrichten. Veräußern Sie mehr als drei Objekte in einem Zeitraum von 5 Jahren, sind die Gewinne ebenfalls steuerpflichtig, da Sie dann als gewerblicher Grundstückshändler gelten.
Die Höhe der Steuern beim Verkauf einer Eigentumswohnung wird anhand des erzielten Gewinns sowie nach Ihrem persönlichen Steuersatz berechnet. Diesen können Sie Ihrer Einkommensteuerbescheinigung entnehmen, er entfällt auf Ihre gesamten Einkünfte. Allerdings gibt es eine Sonderregel: Liegt der Gewinn unterhalb der Grenze von 600 Euro, ist er steuerfrei.
Es ist möglich, bis zu zwei Wohnungen nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen. Ab der Veräußerung eines dritten Objektes fallen hingegen Steuern an – und das auch rückwirkend für die ersten beiden Verkäufe. Daher ist es empfehlenswert, diese Obergrenze nicht zu überschreiten.
Steuern beim Verkauf einer Eigentumswohnung entfallen, wenn dies nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren erfolgt. Haben Sie die zu veräußernde Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren davor durchgängig selbst bewohnt, ist der Verkaufsgewinn auch innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei. Allerdings fällt die Spekulationssteuer bei Teilvermietung dennoch an und muss auf die nicht selbst genutzten Wohnungen gezahlt werden.
Für den Gewinn aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung sind Steuern zu entrichten, sofern dies innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt. Diese Frist beginnt mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages und endet genau 10 Jahre später. Veräußern Sie eine Immobilie vor Ablauf der Frist, etwa, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung nach 5 Jahren verkaufen, und haben Sie diese im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren davor nicht selbst bewohnt, fällt die Spekulationssteuer für Wohnungen an. Die Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien unterliegt den gleichen Regelungen. Allerdings gilt hier nicht der Zeitpunkt des Erbantritts, sondern das ursprüngliche Kaufdatum, zu dem der Erblasser das Objekt erworben hat.
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