Gründe für eine Mieterhöhung durch Vermieter

Die Mieterhöhung als Modernisierungsumlage ist ein Spezialfall. Als Vermieter dürfen Sie Ihren Mieter pro Jahr in einer Höhe von bis zu 11 Prozent an den Kosten der entsprechenden Maßnahmen beteiligen. Allerdings sind diese dann im Mieterhöhungsschreiben auch detailliert anzuführen, damit der Mieter nachvollziehen kann, welche Arbeiten zur Renovierung und Modernisierung aus welchen Gründen durchgeführt wurden. Zu beachten ist, dass zwischen Modernisierung und Instandhaltung Unterschiede bestehen. Letzteres ist die vertragsgemäße Pflicht eines jeden Vermieters und kein zulässiger Grund für die Erhöhung des Mietpreises. Welche Tätigkeiten zur Modernisierung zählen, ist in § 555b des BGB ausgewiesen; demnach gelten energetische Sanierungen oder Arbeiten, die den Wohnwert verbessern, als Modernisierung, die auch dem Mieter einen Vorteil verschaffen.

Mietverträge können durch die Staffel- und die Indexmiete konkreter spezifiziert werden. Diese beiden Varianten sind nicht so verbreitet, bieten jedoch für den Vermieter einige Vorteile. Die Indexmiete basiert auf dem Niveau der Lebenshaltungskosten eines Privathaushalts. Sie berücksichtigt Strom-, Gas- und Wasserverbrauchskosten, aber auch Ausgaben für Essen und Kleidung. Die Höhe orientiert sich an den Angaben des Verbraucherpreisindex, der durch das Statistische Bundesamt berechnet wird. Wenn laut diesem Index die Lebenshaltungskosten steigen, können Vermieter im gleichen Verhältnis im Rahmen die Nettokaltmiete erhöhen. Bei der Staffelmiete erfolgt eine Erhöhung in festen Zeitabständen um eine bestimmte Summe. Beides muss im Mietvertrag festgeschrieben sein. Im Gegensatz zur Indexmieterhöhung muss die Erhöhung laut Staffelung nicht im Vorfeld schriftlich angekündigt werden, stattdessen tritt sie automatisch zum definierten Zeitpunkt ein. Zwischen zwei Mieterhöhungen ist allerdings ein Zeitraum von mindestens zwölf Monaten einzuhalten.

Sind laut Vertrag weder Index- noch Staffelmiete vorgesehen, ist es möglich, die Erhöhung gemäß ortsüblicher Miete vorzunehmen. Hierbei ist der Mietspiegel der Stadt oder des Ortes hinzuzuziehen. Er enthält Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ist kein Mietspiegel vorhanden, können Sie auch eine Anfrage an die Gemeinde richten. Ein wichtiger Faktor bei dieser Art der Mieterhöhung ist der Mietendeckel bzw. die Mietpreisbremse. Dabei legt der Gesetzgeber eine maximale Mieterhöhung pro Jahr bzw. in einem Zeitraum von mehreren Jahren fest, die nicht überschritten werden darf. Eine Mieterhöhung trotz Mietendeckel ist in der Regel unzulässig. Die Mietpreisbremse betrifft vor allem Ballungsräume, in denen oftmals festgelegt ist, dass eine Mieterhöhung bei Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen kann.

Ein korrektes Musterschreiben ist die wesentliche Grundlage für eine zulässige Erhöhung der Miete. Sie muss eine korrekte Anrede enthalten, einen Betreff, der klar aufzeigt, worum es geht, sowie einen Hinweis über die Beachtung der Kappungsgrenze seitens des Vermieters. Demnach muss mindestens ein Jahr zwischen zwei Mieterhöhungen verstreichen. Weitere Bestandteile des Schreibens umfassen den aktuellen Mietspiegel, Gründe für die Erhöhung, eine angemessene Frist für den Mieter bis zum Inkrafttreten der Mieterhöhung sowie eine Bitte um Zustimmung. Am besten ist es, wenn Sie für eine einvernehmliche Mieterhöhung direkt eine Zustimmungserklärung beifügen. Die Frist für das Einverständnis muss mindestens zwei Monate betragen. Im Zuge einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, das er innerhalb von zwei Monaten in Anspruch nehmen kann und welches eine Beendigung des Mietverhältnisses zum übernächsten Monat ermöglicht.