Hohe Bau- und Energiekosten. Hohe Zins- und Inflationsraten. Während der Immobilienmarkt in den letzten Jahren merklich in einer schweren Krise steckte, lässt sich jetzt eine positive Trendwende ausmachen.
Triebfeder für die neu angekurbelten Marktaktivitäten: Das Zinsniveau, das seit langer Zeit endlich wieder sinkt und seit Jahresbeginn je nach Kreditwürdigkeit wieder Finanzierungsoptionen rund um die 3-Prozent-Marke möglich macht. Ein großer Schritt in die richtige Richtung, denn die vermeintlich kleinen Prozentpunkte können über tausende Euro und viele Jahre der Kreditlast entscheiden.
Erfahren Sie im Folgenden, wie hoch die Entlastungen ausfallen können – und warum jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf ist.
Zinssatz im 2-Jahres-Rückblick für 10- bzw. 15-jährige Laufzeit
Das Zinsniveau steht in ständiger Wechselwirkung mit der Inflationsrate. Der von der Europäischen Zentralbank festgelegte Leitzins hat nicht nur elementare Auswirkungen auf die Höhe von Bau-, Kredit- und Sparzinsen. Er versteht sich auch als Instrument, mit dem die EZB aktiv auf den Inflationsgrad und das wirtschaftliche Gleichgewicht einwirken kann.
COVID-Pandemie, Ukraine-Krieg oder Energiepreisexplosionen trieben die Inflationsraten in den EU-Staaten unlängst in unbequeme Höhen. Als die EZB daraufhin seit Juli 2022 mit zehnfacher Anhebung des Leitzinses reagierte, erhöhten sich auch die Zinsen für Baufinanzierungen.
Für das Jahr 2024 gehen Expert:innen in Deutschland hingegen von einer Entspannung aus. So prognostiziert der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung einen Inflationswert von durchschnittlich 2,6 Prozent. Deutlich weniger also als im Herbst 2022, als die Teuerungsrate mit 8,8 Prozent ihren höchsten Stand seit der Wiedervereinigung erreichte1.
Positive Aussichten, die sich bereits zu Jahresbeginn bestätigen: Die Inflationsrate fiel im Januar überraschend stark auf 2,9 Prozent. Ökonom:innen hatten lediglich mit einer Inflationsrate von 3,3 Prozent gerechnet2.
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Inflationsrate in Deutschland 2014 bis 2024
Noch hat die EZB nicht mit einer Senkung des Leitzinses auf die zurückgehende Inflation reagiert. Der europäische Leitzins liegt damit auch nach der EZB-Tagung am 25.1. dieses Jahres bei 4,5 Prozent. EZB-Präsidentin Christine Lagarde hält eine Leitzinssenkung erst im Sommer für wahrscheinlich3. Die Aussicht auf weiter sinkende Inflationsraten haben die Märkte aktuell jedoch schon mit Rückgängen bei den Baufinanzierungszinsen eingepreist.
Rückläufige Bauzinsen und Immobilienpreise eröffnen zum momentanen Zeitpunkt daher große Chancen für Kapitalanleger:innen und Eigennutzer:innen, die von den günstigeren Finanzierungskosten deutlich profitieren können.
Preise und Zinsen bestimmen maßgeblich, wie teuer der angestrebte Immobilienkauf ist. Mit steigenden Zinsen stagnieren oder sinken die Preise am Immobilienmarkt. Anhaltende Niedrigzinsen führen dagegen häufig zu einer wahren Preisexplosion.
Ist demnach genau jetzt der perfekte Moment für einen Immobilienkauf?
Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin
Das Jahr 2023 haben Immobilien-Expert:innen inzwischen als das schlechteste seit mindestens zehn Jahren abgehakt. Doch die ersten Wochen im Jahr 2024 geben wieder Hoffnung. Der entscheidende Faktor für eine Trendwende mit mehr Marktaktivität, Nachfrage und steigenden Preisen: Der Zins für Baugeld.
Und genau hier öffnet sich ein einmaliges Zeitfenster: Die Immobilienpreise sind gesunken und die Kräfteverhältnisse haben sich erstmals seit vielen Jahren verschoben; der Markt hat sich von einem Verkäufer:innen- zu einem Käufer:innen- Markt entwickelt. Zeitgleich haben sich vor dem Jahreswechsel die Zins-Konditionen für Immobilienkäufer:innen verbessert.
Dem Vergleichsportal Check24 zufolge sanken für Kund:innen mit hoher Kreditwürdigkeit die bestmöglichen Zinsen für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit bereits wieder unter die 3-Prozent-Marke. Anfang Dezember mussten Immobilienkäufer:innen für einen aufgenommenen 400.000 €-Kredit noch rund 160.000 € Zinsen zahlen. Jetzt sind es 36.000 € weniger. Die monatliche Zinsbelastung ist allein durch diese Veränderung um 330 € gefallen und der Traum von der eigenen Immobilie rückt für viele wieder in greifbare Nähe.
Zeitgleich spitzt sich der Mietmarkt in Deutschlands Großstädten weiter drastisch zu. So wurden 2022 in Berlin laut Behörde rund 235.000 Zuzüge registriert. Im Vergleich zu 2021 sind das 41,3 Prozent mehr. Die Fortzüge bewegen sich mit rund 150.000 auf dem Vorjahresniveau4. Damit ist und bleibt die Hauptstadt stärkste wachsende deutsche Metropole.
Entwicklung der Bevölkerung in Berlin
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Dieser steigende Zuzug trifft auf eine extreme Mietangebotsverknappung. Nach rbb24-Recherchen ist das Wohnungsangebot für die Berliner Mittelschicht um ein Drittel eingebrochen. Wurden 2012 in Berlin noch etwa 75.000 Mietwohnungen für ein mittleres Einkommen zur Neuvermietung angeboten, waren es 2021 nur noch rund 50.0005.
Die Angebotslücke wird in den nächsten Jahren sogar noch größer, da die Neubau-Genehmigungen für 2023 40 Prozent unter den erteilten Genehmigungen des Jahres 2021 liegen.
Anzahl Baugenehmigungen in Berlin seit 2013
So stark steigen die Angebotsmieten in Berlin
Im Zuge der drastischen Entwicklungen wird klar: Wer sich in Berlin räumlich vergrößern oder verändern möchte, sieht sich mit einem teuren und stark begrenzten Mietangebot konfrontiert – Tendenz steigend.
Daraus ergeben sich elementare Fragen für Wohnungssuchende:
Fragen, die im Rahmen der beiden folgenden Szenarien beantwortet werden:
Familie Schmidt ist auf der Suche nach einer 100 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin.
Eine Wohnung zur Miete kostet im Durchschnitt 19,45 € kalt pro Quadratmeter. Beim Kauf-Szenario muss mit 6.700 € pro Quadratmeter gerechnet werden.
Maria ist auf der Suche nach einer 1- bis 2-Zimmer-Wohnung in Berlin – idealerweise Neubau.
Eine 1- bis 2-Zimmer-Wohnung (37,8 qm) in einem Neubau zur Miete kostet im Durchschnitt 25 € kalt pro Quadratmeter. Beim Kauf-Szenario muss mit 9.250 € pro Quadratmeter gerechnet werden.
Vorteile beim Kauf jetzt (aktueller Zins: 3,4 %) gegenüber später (zu erwartender Zins: 2,9 %)
Sowohl für Familie Schmidt als auch Maria überwiegen die Vorteile des Kauf-Szenarios gegenüber dem Miet-Szenario deutlich. Trotz einer möglicherweise höheren monatlichen Belastung wird beim Kauf-Szenario Eigenkapital aufgebaut, da die Schulden monatlich getilgt werden. Nach Abzug der Tilgungskosten liegen die monatlichen Aufwendungen für den Kauf damit deutlich unter den Mietkosten.
Darüber hinaus bietet der Kauf den Vorteil der langfristigen Stabilität und Planbarkeit. Mit einer festen Hypothekenzahlung sind Sie vor plötzlichen Mietsteigerungen geschützt, die sich auf Mieter:innen auswirken könnten.
Außerdem eröffnet der Immobilienkauf die Möglichkeit der kontinuierlichen Wertsteigerung. Während Miethöhen in der Regel an die allgemeinen Marktbedingungen gebunden sind, können Immobilienwerte steigen, was zu einem potenziellen Vermögenszuwachs führt.
Zudem ermöglicht der Immobilienkauf eine langfristige Investition in die Zukunft. Nach der Tilgung des Kredits besitzen Sie die Immobilie vollständig und haben eine wertvolle Vermögensposition, die Sie für zukünftige Generationen nutzen können.
Aktuell zeichnet sich ein weiterer Rückgang des bereits gefallenen Bau-Zins ab – und das bei gleichbleibend niedrigem Immobilienpreisniveau. Der Zinsabfall wird sich in den kommenden Monaten jedoch auch in den Verkaufspreisen widerspiegeln, da sinkende Zinsen erfahrungsgemäß steigende Preise nach sich ziehen.
Die ZIEGERT Preisanstiegsprognose in Höhe von 7 Prozent im Rechenbeispiel macht deutlich: Genau JETZT ist der ideale Zeitpunkt für einen Immobilienkauf, denn momentan profitieren Käufer:innen noch von niedrigen Zinsen und Preisen.
Ein weiterer Vorteil bei einer aktuellen Finanzierung von 3,4 Prozent ist, dass aufgrund des geringeren Verkaufspreises weniger Eigenkapital eingesetzt werden muss. Die monatliche Kreditrate ist dabei fast identisch. Wohnungssuchende mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital können sich die jetzige Marktlage also zunutze machen und davon profitieren. Dieses positive Zins-Momentum kann sich aber wieder ändern, wenn sich die Immobilienpreise an das niedrigere Zinsniveau anpassen.
