Was ist der Leverage-Effekt?

Das Wort „Leverage“ kommt aus dem Englischen und bedeutet „Hebel“. Es wird sich nämlich, wie in der Physik, eine Hebelwirkung zu Nutze gemacht, um die Eigenkapitalrendite zu erhöhen, bestenfalls sogar zu vervielfachen. Als Hebel dienen in diesem Fall die Finanzierungskosten des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalverzinsung. Wenn Sie also Fremdkapital, beispielsweise in Form eines Kredits, aufnehmen, kann der Gewinn auf das Eigenkapital deutlich steigen.

Stellen Sie sich vor, Sie würden sich dazu entscheiden, in eine bereits vermietete Wohnung zu investieren oder eine leere Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro und die zukünftige Kaltmiete 1.000 Euro. Zur Vereinfachung des Beispiels bleiben Nebenkosten unberücksichtigt. Setzt man die jährlichen Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis, ergibt das eine Bruttoanfangsrendite von 3,0 %. Voraussetzung dafür ist, dass sie über den gesamten Zeitraum vermietet ist. In einem ersten Szenario nutzen Sie für den Kauf der Immobilie 300.000 Euro an Eigenkapital und nehmen für den Rest ein Darlehen auf, das mit 2,0 % verzinst ist. Stellt man nun die jährlichen Mieteinnahmen den Kosten für das Darlehen gegenüber, ergibt sich ein Gewinn von 10.000 Euro auf das Eigenkapital. Somit liegt Ihre Eigenkapitalrendite bei ungefähr 3,0 %.

Das zweite Szenario ändert die Ausgangssituation insofern, dass Sie ein größeres Darlehen aufnehmen und lediglich 50.000 Euro Eigenkapital für Ihre Investition nutzen. Der Darlehenszins bleibt bei 2,0 %. So kann man mit einem Gewinn von 5.000 Euro auf das Eigenkapital rechnen, was eine Eigenkapitalrendite von gar 10 % ergibt. Erhöht man also den Fremdkapitalanteil, besteht tatsächlich die Chance, die Rentabilität des Eigenkapitals beträchtlich zu steigern.

Bislang unbeachtet ist die Wertentwicklung der Immobilie geblieben. Diese hat einen ganz entscheidenden Einfluss, wenn der Hebel zum Tragen kommt. Der Einsatz von Fremdkapital kann Gewinne auch hier verstärken. In Verbindung mit den Grundannahmen der oben aufgeführten Szenarien lässt sich das merklich erkennen. Gehen wir von einer Wertsteigerung von 5,0 % jährlich aus und vernachlässigen zur Vereinfachung Nebenkosten, Mietrendite und Tilgung, liegt die Eigenkapitalrendite in Szenario 1 bei 6,2 %. Gleichzeitig ist im zweiten Szenario durch den höheren Anteil von Fremdkapital, die Eigenkapitalrendite wesentlich größer und beträgt 19,6 %. Auch in diesem Fall würde mehr Fremdkapital die Investition deutlich aussichtsreicher machen.

Jedoch dürfen gewisse Risiken nicht ungenannt bleiben. In den Beispielrechnungen wurden die Nebenkosten zur Veranschaulichung vernachlässigt. Mögliche Instandhaltungs- und Reparaturkosten zum Beispiel, können jedoch hoch ausfallen und sollten in umfassenden Kalkulationen berücksichtigt werden. Zur Finanzierung müssten zudem die Kosten stets gedeckt sein. Dafür bedarf es der Gewährleistung, dass die Wohnung stets vermietet ist. Beachten sollte man in jedem Fall auch, dass die erwartete Gesamtkapitalrendite größer ist, als der Fremdkapitalzins. Bezogen auf das oben beschriebene Beispiel bedeutet das, dass die Rendite der Wohnung in jedem Fall höher sein sollte, als der Zinssatz für das Darlehen, damit man an dieser Stelle keine Verluste macht.

Das größte Risiko stellt vermutlich ein Wertverlust dar. In diesem ungünstigen Fall würde der Leverage-Effekt ebenso eintreten und die Verluste deutlich vergrößern. Je mehr Fremdkapital Sie also in die Immobilie investieren, desto höher wird auch Ihr Risiko. Dies ist aktuellen Entwicklungen zufolge jedoch besonders in boomenden Städten wie Leipzig oder Berlin nicht unbedingt zu erwarten. Viel wahrscheinlicher wirkt derzeit eine langfristige Wertsteigerung, was Immobilien durchaus zu einer sehr attraktiven Geldanlage macht. Sollten Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben, berät unser Expertenteam Sie jederzeit gern.